平成１８年度 宅建試験 問１から問１６
～私的な挑戦および解説～
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| 【問 １】 TOP |
| 次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ 契約締結交渉中の一方の当事者が契約交渉を打ち切ったとしても、契約締結に至 っていない契約準備段階である以上、損害賠償責任が発生することはない。 ２ 民法第１条第２項が規定する信義誠実の原則は、契約解釈の際の基準であり、信 義誠実の原則に反しても、権利の行使や義務の履行そのものは制約を受けない。 ３ 時効は、一定時間の経過という客観事実によって発生するので、消滅時効の援用 が権利の濫用となることはない。 ４ 所有権に基づく妨害排除請求が権利の濫用となる場合には、妨害排除請求が認め られることはない。 |
| 私的解説 |
| ★信義誠実の原則について★ |
| 肢１：（誤り） 契約締結交渉中の段階であっても、当事者は信義誠実に則って行動する義務がある。したがって、契約の準備段階とはいえ、信義誠実に背くような行動により契約交渉をうち切った場合は、不法行為やときとして債務不履行を原因に損害賠償責任が発生する可能性がある。 |
| 肢２：（誤り） 信義誠実の原則は、契約の解釈のみならず、権利の行使や義務の履行にも及ぶ。 |
| 肢３：（誤り） 消滅時効完成後、債権の一部を弁済した場合は、債務者が消滅時効の完成を知っていたか否かにかかわらず、特段の事由がない限りはもはや債務者は債権が消滅時効により消滅していることを主張できない。ここで主張できなくなる理由は消滅時効の援用を放棄したから、ではなく、消滅時効完成後に債権の一部を弁済したことにより債権者が残債務についても弁済してくれる、と期待する利益を害するのは信義誠実に反するから、許されないから、という点に注意が必要である。 |
| 肢４：（正しい） 所有権に基づく妨害排除請求が権利の濫用となる以上、当該権利は行使できない。 |
| ●正解●４● |
| 参考 |
| 民法第１条 ２
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３
権利の濫用は、これを許さない。 |
| 【問 ２】 TOP |
| ＡはＢの代理人として、Ｂ所有の甲土地をＣに売り渡す売買契約をＣと締結した。 しかし、Ａは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関する次の記述 のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ ＢがＣに対し、Ａは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Ａに 甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをＣが過失により知らなかったときは、 ＢＣ間の本件売買契約は有効となる。 ２ ＢがＡに対し、甲土地に抵当権を設定する代理権を与えているが、Ａの場売契約締結 行為は権限外の行為となる場合、甲土地を売り渡す具体的な代理権がＡにあるとＣが 信ずべき正当な理由があるときは、ＢＣ間の本件売買契約は有効となる。 ３ Ｂが本件売買契約を追認しない間は、Ｃはこの契約を取り消すことができる。ただし、 Ｃが契約の時において、Ａに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた 場合は取り消せない。 ４ Ｂが本件売買契約を追認しない場合、Ａは、Ｃの選択に従い、Ｃに対して契約履行又 は損害賠償の責任を負う。ただし、Ｃが契約の時において、Ａに甲土地を売り渡す具体 的な代理権はないことを知っていた場合は責任を負わない。 |
| ●私的解説● |
| ★無権代理・表見代理★ |
| 肢１：（誤り） 無権代理と表見代理の両方が考えられるが、無権代理であれば、Ｂが追認しない以上は契約が有効となることはなく、誤り。表見代理についてもＣに過失があれば成立する余地はない。 |
| 肢２：（正しい） いわゆる表見代理のうち権限ゆ越である。Ｃは善意無過失であり、表見代理が成立する。 |
| 肢３：（正しい） 民法の条文通り。代理権を有しない者がした契約は、本人が追認をしない間は、相手すことができる。ただし、契約の時において代理権を有しないことを相手方が知っていたときは、この限りでない。 |
| 肢４：（正しい） 他人の代理人として契約をした者は、自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったときは、相手方の選択に従い、相手方に対して履行又は損害賠償の責任を負う。 しかし、他人の代理人として契約をした者が代理権を有しないことを相手方が知っていたとき、若しくは過失によって知らなかったとき、又は他人の代理人として契約をした者が行為能力を有しなかったときは、適用しない。 |
| ●正解●１● |
| ●参考● |
| （無権代理）
・代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
・追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。
|
| （代理権授与の表示による表見代理）
・第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。
|
|
・代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときは、代理権を与えた者は、
その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。
|
|
・代理権の消滅は、善意の第三者に対抗することができない。ただし、第三者が過失によってその事実を知らなかったときは、この限りでない |
|
・代理権は、次に掲げる事由によって消滅する。
①本人の死亡
②代理人の死亡又は代理人が破産手続開始の決定若しくは後見開始の審判を受けたこと。 ・委任による代理権は、上記各号に掲げる事由のほか、委任の終了によって消滅する。
|
| 【問 ３】 TOP |
| Ａは、Ｂとの間で、Ａ所有の山林の売却について買主のあっせんを依頼し、その 売買契約が締結され履行に至ったとき、売買代金の２％の報酬を支払う旨の停止条件 付きの報酬契約を締結した。この契約において他に特段の合意はない。この場合に関 する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているのはどれか。 １ あっせん期間が長期間に及んだことを理由として、Ｂが報酬の一部前払を要求して きても、Ａには報酬を支払う義務はない。 ２ Ｂがあっせんした買主Ｃとの間でＡが当該山林の売買契約を締結しても、売買代金が 支払われる前にＡが第三者Ｄとの間で当該山林の売買契約を締結して履行してしまえ ば、Ｂの報酬請求権は効力を生ずることはない。 ３ 停止条件付きの報酬契約締結の時点で、既にＡが第三者Ｅとの間で当該山林の売買 契約を締結して履行も完了していた場合には、Ｂの報酬請求権が効力を生ずることは ない。 ４ 当該山林の売買契約が締結されていない時点であっても、Ｂは停止条件付きの報酬 請求権を第三者Ｆに譲渡することができる。 |
| ●私的挑戦・見解● |
| ★停止条件★ |
| 肢１：（正しい） 条件が成就するまでは契約の効力が生じない。したがって報酬を支払う義務はない。 |
| 肢２：（誤り） 条件の成就を故意に妨げたことになり、この場合、条件は成就したものとみなされる。 したがって、Ｂは報酬請求権を取得する。 |
| 肢３：（正しい） 契約の目的が当初から履行不能であり、当該契約自体も無効な契約である。したがってＢが報酬請求権を取得することはない。 |
| 肢４： 停止条件付の債権も譲渡可能である。 |
| ●参考● |
| （条件が成就した場合の効果）
肢１ ・停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。 |
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（条件の成否未定の間における相手方の利益の侵害の禁止）
・条件付法律行為の各当事者は、条件の成否が未定である間は、条件が成就した場合にその法律行為から生ずべき相手方の利益を害することができない。 |
| （条件の成否未定の間における権利の処分等） 肢４ ・条件の成否が未定である間における当事者の権利義務は、一般の規定に従い、処分し、相続し、若しくは保存し、又はそのために担保を供することができる。 |
| （条件の成就の妨害）
肢２
・条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。
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| （不能条件）
肢３
・不能の停止条件を付した法律行為は、無効とする。
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| 【問 ４】 |
| Ａ、Ｂ及びＣが、持分各３分の１として甲土地を共有している場合に関する次の 記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ 甲土地全体がＤによって不法に占有されている場合、Ａは単独でＤに対して 甲土地の明渡しを請求することができる。 ２ 甲土地全体がＥによって不法に占有されている場合、Ａは単独でＥに対して Ｅの不法占有によってＡ、Ｂ及びＣに生じた損害全額の賠償を請求できる。 ３ 共有物たる甲土地の分割について共有者間に協議が調わず、裁判所に分 割請求がなされた場合、裁判所は、特段の事情があれば、甲土地全体をＡの 所有とし、ＡからＢ及びＣに対し持分の価格を賠償させる方法により分割する ことができる。 ４ Ａが死亡し、相続人の不存在が確定した場合、Ａの持分は、民法第９５８条 の３の特別縁故者に対する財産分与の対象となるが、当該財産分与がなさ れない場合はＢ及びＣに帰属する。 |
| ●私的挑戦・見解● |
| 肢１：（正しい） 不法占有者に対し甲土地の明渡しを請求する行為は、保存行為にあたり共有者のうちの１人から単独で請求できる。 |
| 肢２：（誤り） 明渡し請求は肢１のとおり単独で土地全体の明渡しを請求できるが、損害賠償請求は、持分に応じた部分しか請求できない。 |
| 肢３：（正しい） 原則は現物分割であるが、特別の事情があれば、裁判所は共有物を共有者の１人のものとし、他の共有者に対して金銭の交付をさせることにより、共有物分割ができる。 |
| 肢４：（正しい） 相続人なくして共有者のうちの１人が死亡した場合、まずは特別縁故者に財産分与がなされる。特別縁故者も存在しない場合に初めて共有者に属する。 |
| ●【正解】２● |
【問 ５】
Ａは、Ｂから借り入れた２，４００万円の担保として第一順位の抵当権が設定され
ている甲土地を所有している。Ａは、さらにＣから１，６００万円の金銭を借り入れ、
その借入金全額の担保として甲土地に第二順位の抵当権を設定した。この場合に
関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ 抵当権の実行により甲土地が競売され３，０００万円の配当がなされる場合、Ｂ
がＣに抵当権の順位を譲渡していたときは、Ｂに１，４００万円、Ｃに１，６００万円
が配当され、ＢがＣに抵当権の順位を放棄をしていたときは、Ｂに１，８００万円、
Ｃに１，２００万円が配当される。
２ Ａが抵当権によって担保されている２，４００万円の借入金全額をＢに返済しても、
第一順位の抵当権を抹消する前であれば、Ｃの同意の有無にかかわらず、ＡはＢ
から新たに２，４００万円を借り入れて、第一順位の抵当権を設定することができる。
３ Ｂの抵当権設定後、Ｃの抵当権設定前に甲土地に乙建物が建築され、Ｃが抵当
権を実行した場合には、乙建物について法定地上権が成立する。
４ Ｂの抵当権設定後、Ｃの抵当権設定前にＡとの間で期間を２年とする甲土地の賃
貸借契約を締結した借主Ｄは、Ｂの同意の有無にかかわらず、２年間の範囲で、Ｂ
に対しても賃借権を対抗することができる。
●私的挑戦・見解●
抵当権の処分、法定地上権の成立要件、短期賃借の保護制度の廃止について。
肢１：
１番抵当権・２，４００万円・抵当権者Ｂ
２番抵当権・１，６００万円・抵当権者Ｃ
「抵当権の順位の譲渡」
１番抵当権と２番抵当権の債権額、２，４００万円＋１，６００万円＝４，０００万円
この範囲内で、まず順位の譲渡を受けた２番抵当権が優先弁済を受け、余った
部分を順位の譲渡した１番抵当権が弁済を受ける。
本肢では、３，０００万円で競売されている。まず２番抵当権に１，６００万円が配当
され、余った１，４００万円が１番抵当権に配当される。
「抵当権の順位の放棄」
１番抵当権を２番抵当権に抵当権の順位の放棄をした場合、１番、２番抵当権の
優先弁済権は同じ優先度になる。すなわちそれぞれの、債権額に応じて案分する。
１番抵当権：２番抵当権＝２，４００万円：１，６００万円＝３：２ である。
３，０００万円をこの比率で案分すると
１番抵当権：２番抵当権＝３：２＝１，８００万円：１，２００万円
正しい。
肢２：抵当権で担保される債権（被担保債権）が消滅すれば抵当権も消滅する。新た
に別の債権を担保するには抵当権を設定しなおさないといけない。誤り。
肢３：法定地上権の成立の要件として、抵当権設定時に土地と建物があり、かつ、土
地と建物が同一人物の所有であることがあげられる。この抵当権設定時とは、本肢で
いうと１番抵当権が設定された時点で判断する。よって本肢は１番抵当権が設定され
た当時、建物が存しないことから、法定地上権は成立しない。誤り。
肢４：短期賃借権保護制度の廃止。先順位抵当権者全員の同意がない限り、借地人
は賃借権を対抗することができない。誤り。
●【正解】●
１
【問 ６】
ＡがＢに対して建物の建築工事を代金３，０００万円で注文し、Ｂがこれを完成させた。
この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれ
か。
１ 請負契約の目的物たる建物に瑕疵がある場合、瑕疵の修復が可能であれば、Ａは
Ｂに対して損害賠償を行う前に、瑕疵の修補を請求しなければならない。
２ 請負契約の目的物たる建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得な
い場合には、Ａは当該建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求すること
ができる。
３ 請負契約の目的物たる建物に瑕疵があり、瑕疵の修補に要する費用が契約代金
を超える場合には、Ａは原則として請負契約を解除することができる。
４ 請負契約の目的物たる建物瑕疵について、Ｂが瑕疵担保責任を負わない旨の特約
をした場合には、Ａは当該建物の瑕疵についてＢの責任を一切追及することができ
なくなる。
●私的挑戦・解説●
肢１：仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定め
て、その瑕疵の修補を請求することができる。そして注文者は、瑕疵の修補に代えて、
又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができる。誤り。
肢２：肢１と同様の理由。損害賠償請求ができる。正しい。
肢３：仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができない
ときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作
物については、この限りでない。本問では建物の請負契約につき契約の解除をするこ
はできない。
肢４：請負人は、担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告
げなかった事実については、その責任を免れることができない。よってＢの責任を追
及することができる場合があるので、誤り。
●【正解】●
２
【問 ７】
Ａ銀行のＢ社に対する貸付債権につき、Ｃは、Ｂ社の委託を受けその全
額につき連帯保証するとともに、物上保証人として自己の所有する土地に担保設定し
ている。ＤもＢ社の委託を受け全額につき連帯保証している。保証人各自の負担部分
は平等である。Ａ銀行とＢ、Ｃ及びＤとの間にその他特段の約定はない。この場合に
関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば誤っているのはどれか。
１ Ｃが、Ａ銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その全額につき
Ｂ社に対する求償権を取得する。
２ Ｃが、Ａ銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その半額につき
Ｄに対する求償権を取得する。
３ Ｃが、担保物の処分代金により、Ａ銀行に対して債権の３分の２につき物上保証
に基づく弁済をした場合、Ｃが取得するＢ社に対する求償権は、Ａ銀行のＢ社に対
する貸付債権に劣後する。
４ Ｄが、Ａに対して債権全額につき保証債務を履行した場合、Ｃの物上保証の担保
物件の価額相当額につきＣに対する求償権を取得する。
●私的挑戦・解説●
この問題は苦手な方なのでちょっと迷った、、、
主たる債務者Ｂ／連帯保証人Ｃ、Ｄ／物上保証人Ｃ／
肢１：保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、主たる債務者
に代わって弁済をしたときは、その保証人は、主たる債務者に対して求償権を有する。
正しい。
肢２：複数の連帯保証人の一人が弁済をし、共同の免責を得たときは、その連帯保証
人は、他の連帯保証人に対し、各自の負担部分について求償権を有する。
正しい。
肢３：（根拠なし。後日調べてＵＰします）
肢４：肢２と同様。誤り。
●正解●
４
【問 ８】
ＡはＢとの間で、土地の売買契約を締結し、Ａの所有権移転登記手続きと
Ｂの代金の支払を同時に履行することとした。決済約定日に、Ａは所有権移転手続を
行う債務の履行を提供したが、Ｂが代金債務につき弁済の提供をしなかったので、Ａ
は履行を拒否した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれ
ば誤っているものはどれか。
１ Ｂは、履行遅滞に陥り、遅延損害金支払債務を負う。
２ Ａは、一旦履行の提供をしているので、これを継続しなくても、相当の期間を定めて
履行を催告し、その期間内にＢが履行しないときは土地の売買契約を解除できる。
３ Ａは、一旦履行の提供をしているので、Ｂに対して代金の支払を求める訴えを提起
した場合、引換給付判決ではなく、無条件の給付判決がなされる。
４ Ｂが、改めて代金債務を履行するとして、自分振出しの小切手をＡの所に持参して
も、債務の本旨に従った弁済の提供とはならない。
●私的挑戦・解説●
肢１：相手方が履行の提供をしている以上、Ｂは履行遅滞に陥る。正しい。
肢２：問題文通り。正しい。
肢３：引換給付判決→Ｂは、移転登記手続きを受けるのと引換に代金を支払え！
無条件の場合→ Ｂは、代金を支払え！
ということだが、本問の場合は、引換給付判決がなされる。誤り。
肢４：細かいが、自分振り出しの小切手は債務の本旨に従った提供とは言えない。現
金なら当然債務の本旨に従った、といえるし、小切手でも銀行振出の小切手であ
れば信用性があり、債務の本旨に従った提供と言える。正しい。
●【正解】●
３
【問 ９】
民法上の委任契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているもの
はどれか。
１ 委任契約は、委任者又は受任者のいずれからでも、いつでもその解除をすることが
できる。ただし、相手方に不利な時期に委任契約の解除をしたときは、相手方に対し
て損害賠償責任を負う場合がある。
２ 委任者が破産手続開始決定を受けた場合、委任契約は終了する。
３ 委任契約が受認者の死亡により終了した場合、受任者は、委任者の相続人から終
了についての承諾を得るときまで、委任事務を処理する義務を負う。
４ 委任契約の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知って
いたときでなければ、相手方に対抗することができず、そのときまで当事者は委任契
約上の義務を負う。
●私的挑戦・解説●
肢１：委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。 当事者の一方が相手
方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を
賠償しなければならない。正しい。しかし、細かく言うと、やむを得ない事由があった
ときは、損害を賠償しなくともよい。
肢２：委任は、次に掲げる事由によって終了する。
①委任者又は受任者の死亡
②委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと。
③受任者が後見開始の審判を受けたこと。
したがって、委任者が破産手続開始決定を受けた場合、委任契約は終了する。正しい。
肢３：肢２の解説参照。死亡すれば委任契約は終了する。誤り。
過去のわたごと内の解説でも触れたが、委任契約はあくまで当事者の信頼関係
に基づいているため、一方が死亡すれば終了する。
なお、「委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその
相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任
事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。」とい
う規定があるが、混同しないように。
肢４：委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知ってい
たときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができない。
正しい。
●【正解】●
３
| 【問 １０】 |
| ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の 記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為 と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借 契約を解除することはできない。 ２ ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃 貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請 求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。 ３ ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅ に対するものでも有効である。 ４ ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求 を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する賃料の全部又は一部の支払 を拒むことができる。 |
| 【解説】 |
| 肢１：（正しい）
◆賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
◆賃借人がこれに違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。 ◆しかし、判例は、この無断の転貸が背信的行為と認められる場合に限る、としている。 |
| 肢２：（正しい） ◆賃貸借契約が債務不履行により解除された場合は、転貸借も終了する。 ◆これに対し、賃貸借契約が合意解除となった場合は、転貸借契約は終了しない。 |
| 肢３：（正しい） ◆法律上は、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない、と規定されているが、この承諾は転借人対しても有効であると解釈されている。 |
| 肢４： |
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