私的な宅建過去問解説

平成１８年９月１７日　ＵＰ
抵当権と借地権との関係

抵当権と賃借権との対抗関係について。

【原則】
抵当権と賃借権とが設定されている場合、どちらが優先
するかは、一般原則通り、対抗要件をどちらが先に満た
したかによる。

★抵当権の対抗要件は登記である。

★賃借権の対抗要件は登記または物件の引渡しである。

【例外】
しかし、例外を設けないとすると、抵当権の設定された不
動産については、そのリスクから借り手がつかなくなって
しまう恐れがある。だとすると不動産を賃貸し収益をあげる
ことがなくなる。そこで、例外として賃借権の登記をして、
かつその登記よりも前に登記されている抵当権の抵当権者
全員の同意を得て、その旨を登記すれば、抵当権者に対
抗できるものとした。

【法改正】
上記のように法改正されたのは平成１８年４月１日である。
それ以前の抵当権と賃借権との関係はなお、改正前の
規定による。改正前の規定は次のとおり。

抵当権設定登記後に設定された賃借権でも、建物の場合
は引渡し又は賃借権の登記を備えた短期賃貸借の場合は
抵当権に対し対抗することができる。

短期賃貸借の期間
・樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借　十年 
・上記に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借　　　　　五年
・建物の賃貸借　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三年

※この期間を超過したものは、一切対抗できない。

<<<<< 今回はここまで >>>>>
<<<<< 参考過去問として平成１７年度問６を掲載>>>>>
■■■■■　　平成１７年度　本試験　問６　　■■■■■
------------------------------------------------------
　　ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成15年４月１日に
抵当権を設定し、Ａは同日付でその旨の登記をした。Ａと
甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及
び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１．Ｂは、平成１５年２月１日に甲建物をＣに期間４年の
　　約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｃは、この
    賃貸借をＡに対抗できる。
２．Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＤに期間２年
　　の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｄは、平成１
　　６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できる。
３．Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＥに期間４年
　　の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｅは、平成１
　　６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できない。
４．Ｂは、平成１６年１２月１日に甲建物をＦに期間２年
　　の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｆは、この賃
　　貸借をＡに対抗できる。

------------------------------------------------------
解答・解説
１．対抗要件を備えた順番は、平成１５年２月１日賃借権、同年
　　４月１日抵当権であり、抵当権よりも先に対抗要件を備えた
　　賃借権が優先する。したがってＣはＡに賃貸借を対抗できる。

２．法改正前の事例である。対抗要件を備えた順番は、抵当権
　　→賃借権であるが、旧法の規定により建物であれば３年以内
　　の短期賃貸借は抵当権に対抗できる。本肢は２年の賃貸借
　　であり、抵当権に対抗することができる。

３．肢２と同様な事例だが、本肢では賃貸借期間が４年となって
　　おり、短期賃貸借の期間を超過している。したがって、ＥはＡ
　　に対し賃貸借を対抗することはできない。

４．法改正後の事例である。法改正後は賃借権の登記をして、
　　かつその登記よりも前に登記されている抵当権の抵当権者
　　全員の同意を得て、その旨を登記しなければ、抵当権者に
　　対抗することはできない。本肢においては、抵当権者の同意
　　等がないため、ＦはＡに賃貸借を対抗できない。したがって、
　　本肢は誤りの記述である。

【正解　４】
------------------------------------------------------

戻る